Spekulationsgewinn

Das Finanzamt berechnet den Spekulationsgewinn mit:

Verkaufserlös

* minus urprüngliche Kosten für den Kauf

* minus Werbungskosten, die mit dem Verkauf zusammenhängen 

* minus Abschreibungen (je höher die Abschreibungen sind, um so höher fällt der Gewinn aus.

 

Beispiel:

Der Grundstückskauf liegt kürzer als 10 Jahre zurück. Kaufpreis damals 500.000 Euro.  Verkauf für 500.000 Euro. 

Abschreibungen für die Immobilie 50.000 Euro.

Auf den ersten Blick heben sich Verkauf und Kauf gegenseitig aus. 

Das Finanzamt rechnet dann so: 
500.000 Euro Verkauf 
500.000 Euro Kauf 
          0 Euro Zwischensumme 
  50.000 Euro Abschreibungen

= 50.000 Euro Spekulationsgewinn

 

Hierzu sind etliche Regeln zu beachten:

 

Zwischen dem Kauf und dem Verkauf müssen mindestens 10 Jahre liegen.

Dabei ist fer notarielle Kaufvertrag besonders wichtig. Wenn Sie darauf warten, bis das Grundstück auf den neuen Eigentümer umgeschrieben wurde, kann es schon zu spät sein.

Beipiel:

Ihre Immobilie wurde am 15.April 2024 gekauft. und im Notarvertrag am selben Tag beurkundet.  Der Notar hatte im Vertrag geregelt, dass die Immobiloie bis Ende April leer zu übergeben ist.

Ein Termin bis zur Umschreibung im Grundbuch im Mai 2024 spielt damit keine Rolle.

Ein Verkauf vor dem 16.4.2025 - also vor der Frist von 10 Jahren - wird das Finanzamt als Spekulationsgewinn besteuern. 

Weitere Erläuterungen folgen

 

Ein Gewinn unter 1.000 Euro bleibt steuerfrei. Wer knapp darüber liegt, muss einen Spekulationsgewinn besteuern.

 

Weitere Erläuterungen folgen

Wer etwas erbt oder geschenkt bekommen, muss auch nichts versteuern. Ein Kaufpreis wurde nciht bazahlt.

Für Erbschaften und Schenkungen fält damit kein Spekulationsgewinn an. 

Anders ist es, wenn Sie die Immobilie kaufen. In diesem Fall wird auf den 10-Jahreszeitraum des vorherigen Besitzers abgestellt.

Beispiel:

Sie haben das Haus vor 8 Jahren geerbt. im 9. Jahr verkaufen Sie es weiter.  Ein Spekulationsgewinn entsteht daher nicht.

Das Grundstück wurde am 7.4.2015 gekauft. Sie kaufen ihm das am  6.4.2025 ab. Da die 10 Jahre noch nicht vorbei sind, fällt Spekulationssteuer an.

Wird die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den vorhergehenden 2 Jahren selbst genutzt , bleiben Sie vom Spekulsionsgewinn verschont.

Die Selbstnutzung muss das ganze Jahr im Jahr des Verkaufs  und im 2. Jahr vor dem Verkauf bestanden haben.

Eine Ausnahme gilt für eine kurzfristige Vermietung. Denn dann muss eine vollständige euigene Nutzung nur in einem Jahr vor dem Verkauf vorliegen.

Beispiel:

10.2.2014 Notarvertrag über den Kauf. Bisher eigene Nutzung

10.12.2023 Verkauf des Hauses

2021: 2 Tage eigene Nutzung

2022: ganzes Jahr eigene Nutzung

2023: 1 Tag eigene Nutzung

 

Das hat der Bundesfinanzhof am 3.9.2019 (Aktenzeichen IX R 10/19) entschieden. 

Ein Spekualtions gewinn lässt sich vermeiden, wenn das Inventar mit veräussert wird. Wertsteigerungen treten bei derartigen Gegenständen nicht ein. Dies hat das Finanzgericht Münster am 3.8.2020 (Aktenzeichen 5 K 2493/18 E) entschieden.

Spalten Sie den Kaufpreis auf in

* Kaufpreis für die Immobilie 
* Kaufpreis für das Inventar (Möbel)

Der Bundesfinanzhof war der Meinung, dass ein Arbeitszimmer nicht als Spekulationsgewinn besteuert werden muss.

Ein Steuerbürger hatte sein Arbeitszimmer steuerlich abgesetzt. Das Finanzamt wollte das als Gewinn mit besteuern.

Hier genügt folgende Beispielsrechnung:

Anteil Arbeitszimmer 20 % 

Verkaufspreis                                        ............. Euro 
Minus Kauf                                            ............. Euro
Minus Veräusserungskosten             ............. Euro 
vorl. Gewinn                                          ...........  Euro

Minus Arbeitszimmer  20 %               ............. Euro 
Minus Abschreibungen 20 %            ............. Euro 

verbleibender Gewinn                        ............. Euro

Vorvertrag bedeutet, dass ein Kauf erst dann wirksam wird, wenn der Anspruch auf Eigentumsübertragung geltend gemacht wird. 

Macht der Käufer dieses Recht nicht gelten, wird der Vertrag auch nicht wirksam.

 Doch Vorsicht vor solchen Gestaltungen,

Hierzu gibt es eineEntscheidung des Bundesfinanzhofes vom  5.10.1966 VI 309/64 (BStBl 1967 III S.74).

Erwarten Käufer und Verkäufer, der spätere Vertrag komme bei  mit Sicherheit ohne den urspünglichen Vertrag zustande, dann entsteht ein Spekulationsgewinn.

Ein für beide Seiten bindendes Angebot - also ein Vorvertrag, der nur noch angenommen werden muss, reicht also nicht aus.

Wer mutig ist, verkauft seine Immobilie für ein Leibrente. Lebt der Verkäufer länger, hat man Pech. Anders dagegen, wenn der Verkäufer vorzeitig verstirbt.

Eine Rente wird von folgenden Gedanken geprägt:
a) Wert der Immobilie ermitteln
b) Alter und Lebenserwartung des Verkäufers einschätzen
c) Höhe der Zinsen festlegen. Üblich ist ein Zinssatz von 5,5 %
d) Rente festlegen

Dabei kann ein versicherungsmathematisches Gutachten vorgelegt oder auf das Bewertungsgesetz zurückgegriffen werden.

Eine Rente hat einen Zinsanteil und einen Rentenanteil.

Was soll das überhaupt?

Ein Spekulationsgewinn wird erst dann erfasst, sobald ein Zufluss stattfindet. Solange die Zinsen unter dem Kaufpreis und gemindert um die Abschreibung bleibt, wird die 10-Jahresfrist hinausgeschoben, Eine elegante Möglichkeit, Spekulationsgewinne zu vermeiden.